Как да разпознаем възможностите и да избегнем капаните на поземления пазар в България
Докато общественият фокус е прикован от растящите цени на апартаментите, един друг, далеч по-фундаментален актив тихо трупа стойност, често незабелязан от масовия инвеститор. Земята. Прочутата мисъл на Марк Твен, че трябва да купуваме земя, защото вече не я произвеждат, звучи гениално просто. В българската реалност обаче, с нейните раздробени наследствени парцели и динамични регулационни планове, този съвет може да отведе инвеститора както до тихия джакпот на живота му, така и до безкрайно минно поле от главоболия.
Често възниква въпросът дали земята е по-сигурна инвестиция от апартамента. Отговорът зависи от профила и целите на инвеститора. Апартаментът е активен актив - той генерира месечен паричен поток от наем, но в замяна изисква поддръжка, амортизира се и носи рискове, свързани с наемателите. Земята, от друга страна, е пасивен и търпелив гигант. В повечето случаи тя не носи директен доход, но почти не изисква поддръжка и нейната сила е в дългосрочното покачване на капиталовата стойност. Изводът е, че качествената земеделска земя или парцел с ясен потенциал е по-сигурната дългосрочна инвестиция за търпеливия човек, докато апартаментът е за онзи, който търси активен доход и е готов да го управлява.
Но каква точно земя да се търси? Поземленият пазар предлага три основни категории възможности. Първата и най-консервативна е земеделската земя. Нейната стойност се определя от обективни фактори - плодородие, размер на парцела, наличие на поливни системи и лесен достъп. Най-ценни са големите, комасирани масиви в плодородните райони на страната, които могат да се отдават под аренда срещу годишна рента. Това е бавна, но изключително стабилна инвестиция, чиято стойност расте плавно и неотклонно.
Втората категория е далеч по-динамична - парцелите в регулация, известни като УПИ. Тук вече не се купува просто земя, а готов „продукт“ за строеж с ясни правила - колко голяма и висока сграда може да се изгради. Стойността на такъв имот е пряко свързана със строителния пазар и пулса на близкия град или курорт. Наличието на ток, вода и канализация на границата е това, което превръща един обикновен терен в скъп актив.
Третата категория е най-вълнуваща, но и най-рискова. Това е територията на земята с потенциал за регулация. Това представлява най-високорисковият, но и най-високодоходен сегмент, в който печалбите могат да бъдат астрономически. Инвестицията се състои в покупка на евтина земеделска земя в непосредствена близост до строителните граници на населено място, с очакването един ден тя да бъде включена в тях. Успешната промяна на статута може да увеличи цената десетки пъти. Ключът към тази игра се нарича Общ устройствен план (ОУП) - стратегическата карта за бъдещото развитие на всяка община.
Именно в полето на спекулативните имоти с потенциал са заложени и най-големите капани. Една от най-често срещаните заблуди, поднасяна от продавачи, е уверението, че парцелът „всеки момент влиза в регулация“. Този „момент“ може да се проточи с години или никога да не настъпи. Единственото оръжие срещу подобни твърдения е щателна проверка на действащите планове в съответната община.
Друг коварен капан е покупката на „идеална част“. Придобиването на дял от имот, съсобственост на няколко души, често е рецепта за блокаж. За всяко действие - строеж, продажба, делба - се изисква съгласието на всички, което може да се окаже невъзможно. Подобна инвестиция лесно се превръща в замразен капитал.
Инвеститорите трябва да бъдат особено внимателни и за парцели без достъп до път. Евтината им цена често крие факта, че са заобиколени от други частни имоти, което ги прави практически неизползваеми. Проверката в кадастъра за наличие на официален път е задължителна. Не на последно място, трябва да се търсят и скритите тежести - невидими ограничения като сервитут за преминаване на тръбопровод, забраняващ строежа, или попадане в защитена зона. Тези „вериги“ могат напълно да обезценят имота.
Фундаментално правило е, че на земеделска земя не може да се строи жилищна сграда без промяна на нейния статут. Всяко обещание за „вила сред нивите“ без съответните документи е сигнал за потенциална измама или незаконна схема.
Инвестицията в земя не е спринт, а маратон. Тя изисква повече проучване, търпение и стратегическо мислене. Стойността ѝ не е в тухлите и мазилката, а в документите, плановете и бъдещите инфраструктурни проекти. Златният съвет за всеки инвеститор е да не пести от предварителна проверка. Наемането на компетентен адвокат по вещно право и местен архитект е най-добрата застраховка срещу загуба на средства и единственият сигурен начин минното поле да се превърне в печеливш актив.
