До края на годината се очаква първо засилване на ценовия ръст до 18-20%, после успокояване

Цените на жилищата в големите градове продължават да растат с високите темпове от миналата година. За първото тримесечие на 2025 г. НСИ отчете 15.1% средно увеличение спрямо същото тримесечие на 2024 г.

За цялата 2024 г. пазарът на недвижими имоти отбеляза ръст на цените от 16.5% и той бе един от най-високите в ЕС.

НСИ следи цените на недвижимите имоти в шестте големи града у нас (с население над 120 000 жители): София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора.

За София средното увеличение през първото тримесечие е 14.1% за една година, като за новопостроените жилища ръстът е 11.4%, а за съществуващи жилища, които в много по-малка степен се появяват на вторичния пазар, той е 16.5%.

В Пловдив жилищата са поскъпнали със 17.9%,  като за новопостроените жилища увеличението на цените е 16.3% спрямо миналата година, но за съществуващо строителство - 19.2%

Във Варна ръстът е по-голям - общо 18.4%, където има по-сериозно поскъпване при новопостроените жилища - с 19.3% спрямо миналата година, а за съществуващото строителство е 17.7%.

В Бургас цените на жилищата са нараснали общо с 10.6% през първото тримесечие, като за новопостроените увеличението е с 4.3%, а за стари - с 15%

Най-силно са поскъпнали жилищните имоти в Русе през първото тримесечие на годината - общо с 25.4%, като този ръст изцяло се дължи на сделки със съществуващо строителство, тъй като няма данни за такива с новопостроени имоти.

В Стара Загора жилищата са поскъпнали с 13.3%, като за новопостроените жилища увеличението на цените е с 14.6% спрямо миналата година, а за съществуващо строителство - 12.9%.

В рамките на едно тримесечие цените на жилищата в страната са се увеличили с 4.2%, сочат още данните на НСИ. Най-голям ръст отново има в Русе (+9%), следван от градовете Варна (+5.8%), Стара Загора (+4%) и Пловдив (+3.7%). За София повишението на цените на жилищата през първото тримесечие на 2025 г. спрямо последното тримесечие на миналата година е 2.9%, а за Бургас - 1.7%.

ПРОГНОЗИ

Какви са прогнозите за пазара на имоти до края на тази година и през 2026 г., която се очаква да бъде първата с новата валута евро у нас? Специалистите не се еднозначни в отговорите си.

Едните успокояват, че влизането на България в еврозоната и приемането на еврото е процес, който тече отдавна, и ефектът вече е изконсумиран от пазара на недвижими имоти, т.е. ценовите ръстове ще са далеч по-плавни. Други припомнят, че имотният пазар у нас е подценен спрямо останалите държави в Централна Европа и е логично да очакваме двуцифрени ценови ръстове в следващите години.

 „През последните години увеличението на цените беше между 9% и 16% годишно. Изключение вероятно ще бъде 2025 г. с по-рязко повишение на цените – около 18-19%. От 2026 г. нататък пазарът вероятно ще се успокои и покачването ще се движи в рамките до 10% годишно, а е възможно да бъде и 8%", коментира пред „Блумбърг тв“ Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Той посочва, че подобна динамика се наблюдава и в Хърватия – последната страна, присъединила се към еврозоната. Там също се отчита скок на цените в годината преди въвеждането на еврото - 2022 г., който достига 17%. След това ръстът се забавя и се движи между 6% и 10% годишно. Подобен сценарий да се развие и в България през 2026 и 2027 г. очаква Бочев.

Според Георги Киров от  Colliers International няколко основни фактора предизвикват поскъпването на имотите при въвеждането на еврото. „Един от тях е високият дял на сивата икономика в България – около 36% от БВП при средно 18-19% за ЕС. Това означава, че в икономиката има значително количество налични средства в левове, които ще трябва да бъдат обменени в евро в рамките на шест месеца след въвеждането на еврото. Част от тези средства вероятно ще се пренасочат към инвестиции в недвижими имоти“, казва експертът. И допълва: „Другият фактор е, че имотният пазар в България е подценен спрямо останалите държави в Централна Европа. Средната цена на апартамент в София е около 2000 евро на квадратен метър, докато в Прага е 5000 евро, във Варшава – 4500 евро и дори в Букурещ цените са по-високи. Освен това финансовата достъпност в България все още е сравнително добра. Един професионалист с 10 години опит в София може да изплати апартамент за около 15 години, докато в Чехия това отнема около 23 години, а в Западна Европа – над 30."

Според Киров е логично да очакваме постепенен ръст на цените от 20% в рамките на следващите няколко години.

„Влизането на страната ни в еврозоната ще нормализира пазара на недвижими имоти и ще успокои цените“, е мнението на Мирослав Владимиров, зам.-председател на Асоциацията на кредитните посредници в България. Той посочва, че пазарът е достигнал предела си като брой сделки, тъй като в последните три години сделките не са се увеличавали съществено, докато цените на жилищата са нараснали с почти 50%. „В момента пазарът е неустойчив, защото черпи енергия от променливи, които не са устойчиви в дългосрочен план. Нито лихвените проценти на кредитите ще останат толкова ниски (нашите текущо са с 1.5% по-ниски от средните в еврозоната), нито доходите могат да растат с по 20% годишно, колкото растяха последните 3 години. Това ще доведе до един естествен процес на равновесие - да връщане към по-нормален брой сделки на пазара и до успокояване на ръста на цените“, коментира Владимиров.

Други експерти очакват да се случи естествено отсяване на пазара, при което цените ще растат само за качествените имоти. „Поскъпване при жилищните имоти може да се очаква основно при новите проекти - тези, които сега се проектират и предстои да се строят и пуснат на пазара. Те ще трябва задължително да отговарят на по-високи стандарти тъй като влизаме в нова ера с нови регулации и изисквания, наложени от ЕС. Освен това те ще бъдат засегнати от глобалното нарастване на инфлацията, както и повишените разходи за труд, материали и човешки ресурс“, казва експертът Иван Велков.

Според него съществуващите сгради – особено тези, които имат конструктивни, технически или енергийни недостатъци, вероятно няма да успеят да задържат ценовите си нива. Велков напомня също така, че много от собствениците в момента задържат имотите си за продажба в очакване на еврото, но когато много от тези жилища бъдат пуснати на пазара, това ще доведе до поевтиняване в дългосрочен план.